woensdag 29 mei 2013

variabele rente voor de hypotheek

Tot voor kort bestond onze hypotheek uit deze drie leningdelen: een beleggingshypotheek en twee delen aflossingsvrij. Vorig jaar augustus hebben wij onze beleggingshypotheek omgezet naar een annuïteitenhypotheek en onze woekerpolis afgekocht. Doordat wij de toenmalige hypotheekakte van voor naar achter lazen - om te begrijpen wat er stond - ontdekte M. (niet ik tot mijn schande, ik ben wat trager, zeker met cijfers en contracten) dat je in het jaar voordat je rentevaste periode afloopt, mag kiezen voor een variabele rente. Dat was gunstig, want onze vaste rente was iets meer dan 5% en de variabele rente scheelde bijna 1% en dat gold voor twee van de drie leningdelen. Dat omzetten van vast naar variabel is toen geregeld en het geld dat wij hiermee uitspaarden, gebruikten we het afgelopen jaar voor de aflossing.

Op 1 juni van dit jaar verloopt onze oorspronkelijke rentevaste periode. Het was de bedoeling dat we ergens in het afgelopen jaar de variabele rente weer zouden omzetten naar een vaste rente. Je kunt dat doen op een zelf gekozen moment. Dus elke maand kregen we een brief met een aanbod. En elke maand lieten we het zoals het is. De variabele rente is lager en zakte soms een beetje. Dat is voorlopig dus financieel gunstiger.

Voor het eerst kregen we nu een brief waarin stond dat we - zonder een afgesproken einddatum - er voor nu voor hebben gekozen om de rente variabel te houden (wat we overigens op elk moment kunnen veranderen). Dat betekent dat we nu elke maand weer opnieuw een brief gaan krijgen met het rentetarief en dus het te betalen bedrag en dat duurt voort totdat we anders beslissen. Omdat we dit eigenlijk al een jaar doen, ben ik hier enigszins aan gewend geraakt. Er waren weinig schommelingen. Sinds augustus 2012 is onze rente twee keer een beetje verlaagd.

Omdat ik onzekerheid toch wel spannend vind - je moet schommelingen maar net kunnen opvangen - ben ik wat gaan lezen. Doordat wij geen fiancieel adviseur meer hebben, zijn we gedwongen ons zelf in dit soort zaken te verdiepen en dat is eigenlijk wel prima, daar word ik minder laks van. Ik lees dat over een periode van bijvoorbeeld de afgelopen 10 jaar een variabele rente gunstiger was dan de rente voor langere tijd vastzetten. Je betaalt immers altijd het meest gunstige tarief. De kunst is natuurlijk hem vast te zetten op het moment dat de rente niet langer daalt, zodat je zeker weet dat je langdurig een gunstige rente betaalt. Maar voorspellen kan niemand en ik geloof oprecht dat hoewel iedereen er iets over roept, het met hypotheekrente net zo is als met beleggen en de koersen: het hangt af van zoveel factoren en iedereen komt tot een andere conclusie.

Eén van de redenen waarom ik de rente  nog even variabel wil houden, is dat ik door het aflossen het maandbedrag heel langzaam heb zien dalen. Niet veel, maar voldoende om gemotiveerd te raken. Als we nu de rente voor bijvoorbeeld 5 jaar zouden vastzetten, gaan we iets meer dan € 100 meer betalen per maand. Daar zou ik echt van balen, dat geld kan ik dan niet gebruiken om af te lossen.

De hoogte van de rente die je voor een bepaalde tijd vastzet, is onder meer afhankelijk van de executiewaarde van je huis (= 85% van de marktwaarde) ten opzichte van de hypotheek die je hebt. Omdat ons huis onder water staat, vallen wij in de meest ongunstige categorie, die van 125%. Dat motiveert ook om af te lossen, want als we bijvoorbeeld door aflossingen nu zouden kunnen verhuizen naar de  110% categorie, zouden we geen 4,15 % betalen zoals nu, maar 3,75 %. Dan de rente vastzetten voor een jaar of vijf jaar loont de moeite (en is echt beter voor mijn nachtrust).

Maar wanneer vallen wij in die gunstigere categorie? Gaat onze hypotheekverstrekker uit van de executiewaarde zoals die was op het moment van het tekenen van de hypotheekakte, dan zijn we er bijna. Nog een paar maanden aflossen en het is zo ver. Gaan ze echter uit van de executiewaarde gebaseerd op de huidige marktwaarde, dan duurt het nog jaren voor  het zover is.

Dus hebben we gevraagd aan de hypotheekverstrekker hoe het zit.Tot onze grote verrassing - want niet verwacht - gaan ze uit van de executiewaarde zoals die was bij het verstrekken van de lening. Dat is goed nieuws! Dus eerst even flink aflossen en dan met een paar maanden als we in de juiste categorie vallen, aan de bel hangen bij de Bank of Scotland, een gunstiger rente regelen en vervolgens vastzetten voor een paar jaar.

Op papier staat dit wel heel aardig, maar ik vind het doodeng, alsof er een zwaard van Damocles boven me hangt. Ik met mijn eeuwige begrotingen en overzichten weet graag vooraf waar ik aan toe ben en dat is nu eenmaal niet het geval met een variabele rente. Ik sus mezelf met de gedachte dat hij heus niet in één maand van 4,15 % naar 5,5 % schiet. Maar toch.

Wat zou jij doen? Zou jij tegen de onzekerheid van een variabele rente kunnen?
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...